Location meublée : un peu, beaucoup, passionnément, pas du tout …

Depuis des années, la location meublée, activité préférée des investisseurs immobilier en cœur de ville n’a cessé de défrayer les chroniques.

 

Face au succès grandissant des plateformes comme AirBnB ou Leboncoin et aux enjeux financiers en cause, comment imaginer que cette économie parallèle ne finirait pas par intéresser sérieusement Bercy et la Sécurité sociale ?

 

Au-delà d’une volonté de réguler l’exercice d’une concurrence considérée par certains comme déloyale et soumise à une fiscalité attractive par rapport aux professionnels du marché, le législateur a décidé de tout remettre à plat.

 

La location meublée connaît donc un nouveau tournant depuis l’adoption de la Loi de Finances rectificative pour 2016 et de la Loi de Financement de la Sécurité sociale pour 2017.

 

D’un point de vue de l’impôt sur les revenus :


Jusqu’à présent, les profits provenant de la location meublée effectuée à titre habituel relevaient des bénéfices industriels et commerciaux sauf lorsque l’activité était exercée à titre occasionnel, dans ce dernier cas les revenus qui en étaient retirés étaient imposables dans la catégorie de revenus fonciers.

La qualification des revenus tirés de la location meublée ne dépend plus du caractère habituel ou occasionnel de la location. 

 

Dorénavant, toute personne qui donne en location des locaux d'habitation meublés exerce une activité relevant des bénéfices industriels et commerciaux. 


Il s’ensuit que seuls les revenus tirés de la location nue demeurent imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

 

Qu’ils soient exonérés ou pas, ces revenus de locations doivent être déclarés.

 

C’est ainsi qu’un décret encadre désormais l’obligation des plateformes, intermédiaires entre particuliers, d’envoyer à leurs clients un récapitulatif annuel des recettes tirées des locations allant jusqu’à une obligation de transmettre à l'administration fiscale l’identité des bénéficiaires et les recettes annuelles réalisées par leur intermédiaire (obligation prévue pour 2019).

 

Généralement, les bailleurs relèveront du régime micro applicable dès lors que leurs recettes de l'année précédente n'excèdent pas 33 100 euros. L'abattement forfaitaire pour frais est fixé à 50 %, avec un minimum de 305 euros.

 

Pour ces derniers propriétaires, ce changement au profit du bénéfice industriel et commercial est plus avantageux. En effet, le régime micro-foncier n’est applicable qu’à un revenu annuel brut inférieur à 15 000 euros et ne bénéficie que d’un abattement de 30 %.

 

Mais au-delà de 33.100 euros de recettes, l’activité est considérée comme professionnelle, soumise au droit commun des professionnels (frais réels, déclaration spécifique, facturation de la TVA). 

Dans cette hypothèse, les déficits subis ne sont imputables que sur des revenus de même nature (c'est à dire des bénéfices industriels et commerciaux) réalisés au cours de la même année et des dix années suivantes.

 

L’option pour le régime réel d’imposition est également possible.

 

Au regard de la situation actuelle, les bailleurs ne disposant pas de revenus de même nature seront donc pénalisés.  En tout état de cause, ils pourront plus, comme précédemment, imputer de déficits fonciers sur leur revenu global.

 

Il ne s’agit que d’un petit inconvénient à court terme lorsqu’on examine les possibilités qui nous sont rendues possibles dans cette nouvelle configuration.

 

En effet, la qualification de la location meublée en activité commerciale ouvre la porte à certains dispositifs de faveur avec de nouveaux avantages.

 

La location meublée entre désormais dans le champ d’éligibilité de l’exonération des biens professionnels au titre de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune ou encore du Pacte Dutreil Transmission. Ce dernier dispositif est un régime de faveur permettant une exonération partielle de l’assiette des droits d’enregistrement (75 %) lors d’une transmission à titre gratuit de titres sociaux.

 

Ces nouvelles perspectives méritent un nouvel examen approfondi de la situation de chacun au regard des objectifs identifiés mais encore faudra-t-il respecter toutes les conditions de ces dispositifs ! 

 

Enfin, une situation très particulière est à relever, celle de la société civile qui exercerait une activité de location meublée à titre occasionnel. En effet, cette dernière pourrait se voir assujettir à l’impôt sur les sociétés pour des recettes de nature commerciale excédant 10 % de ses recettes totales.

D’un point de vue des cotisations sociales, c’est plus compliqué qu’il n’y parait.

 

Si les recettes des locations sont inférieures à 23.000 euros par an, alors elles doivent figurer sur la déclaration d’impôt et sont assimilées, du point de vue de la Sécurité sociale, à des revenus du patrimoine. Il n’y a alors pas de cotisations sociales à payer, mais ces recettes seront soumises aux prélèvements sociaux au taux de 15,5%. 

 

La loi redéfinit les critères d’affiliation des personnes assurant la location meublée au régime des travailleurs indépendants non agricoles (R.S.I.).

 

Au delà de 23.000 euros de recettes annuelles tirées par l’ensemble des membres du foyer fiscal, l’activité de location de meublés sera considérée comme exercée à titre professionnel et relevant du R.S.I. dès lors qu'ils remplissent en outre l'une des conditions suivantes

-  Location à une clientèle effectuant un séjour à la journée, à la semaine, au mois et n'y élisant pas domicile ; 

-  un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) en qualité de loueur professionnel.

 

Au regard de cette nouvelle approche fiscale et sociale de la location meublée, il conviendra de se pencher très sérieusement sur le mode d’exercice de cette activité, les aménagements à y apporter. 

 

La constitution d’une SARL notamment de famille ne devra plus être une solution systématique.

 

Rappelons ici que louer en meublé et en saisonnier ne coule pas de source ! 

 

L’obtention d’une autorisation de transformation en location saisonnière est obligatoire. L’amende à Paris aujourd’hui d’un montant de 25.000 euros est portée à 50.000 euros en 2019…

A bon entendeur ! 


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